Die Immobilienschaukel | der steuerlich motivierte Verkauf innerhalb der Familie

Der Fall: 

Manfred ist mit Frauke verheiratet. Im Vermögen von Manfred befindet sich ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Die Jahresnettomieteinnahmen belaufen sich vor Abschreibung auf 50.000,-- €/ anno. Manfred hat dieses Haus

• in Fallvariante a) vor Jahren von seinem Vater geschenkt bekommen und den Buchwert von 100.000,-- € weitergeführt;

• in Fallvariante a) vor 11 Jahren für 800.000,-- gekauft.

Das Haus hat heute einen Verkehrswert von 1.500.000,-- €. (Die Werte beziehen sich auf das Gebäude).

Aufgrund seiner Gesamteinkünfte liegt die Grenzsteuerbelastung des gemeinsam veranlagten Ehepaares Manfred und Frauke einschließlich Soli und Kirchensteuer bei 45%.

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Das Thema

Manfred, der mit Frauke zusammen zur Einkommensteuer veranlagt wird, muss die Mieteinnahmen versteuern.

• In Fall a) versteuert Manfred 48.000,-- €, es verbleibt netto ein Betrag von 28.400,-- €,

• In Fall b) versteuert Manfred 34.000,-- €, es verbleibt netto ein Betrag von 34.700,-- €,

• Fall Idee: Manfred versteuert 20.000,-- €, es verbleibt netto ein Betrag von 41.000,-- €.

Verwirklicht Manfred die Idee, dann führt dies zu einer jährlichen Steuerersparnis von 12.600,-- € gegenüber Fallvariante a)  bzw.  von 6.300,-- € gegenüber Fallvariante b). Über 10 Jahre gerechnet sind die 63.000,-- € bzw. 126.000,-- netto mehr oder weniger; haben oder nicht haben.

Die Idee - der sogenannte Steuer-Step-Up

Die Idee von Manfred besteht darin, die Abschreibung der Immobilie vom tatsächlichen Verkehrswert des Objekts, also von 1.500.000,-- € vorzunehmen. Vorher bezog sich diese AfA von 2% auf die Buchwerte von 100.000,-- € (Variante a)) bzw. 800.000,-- € (Variante b)), nachher auf den Verkehrswert von 1.500.000,-- €.

Wie geht man vor:

Der Verkauf der Immobilie oder eines Miteigentumsanteils erfolgt durch einen Vertrag zum Verkehrswert. Manfred verkauft das Objekt hier an Frauke (oder an seine Kinder). Der Käufer erhält durch den Kauf neue Anschaffungskosten und damit auch steuerwirksame Abschreibungen (AfA) auf den Wert des Gebäudes und der Außenanlagen.

Damit ist bei dem verkaufenden Familienmitglied ein sogenannter steuerfreier Step-up möglich und die zukünftigen steuerpflichtigen Erträge beim erwerbenden Familienmitglied werden durch höhere Abschreibungen reduziert. Erfolgt dies beispielsweise zwischen Eheleuten, kommt diese Steuerentlastung bei der gemeinsamen Einkommensteuerveranlagung beiden zugute.

Was wir raten?: 

Der Steuer-Step-Up ist eine Spezialität. Ob seine Durchführung sinnvoll ist, muss im Einzelfall betrachtet werden. Diese Betrachtung ist sie in jedem Fall wert. Gerne erörtern wir mit Ihnen dieses Thema. Vereinbaren Sie einen Termin. Wir freuen uns auf Sie.