Fallstricke bei der Übertragung einer mit einem Darlehen belasteten Immobilie

Die Übertragung einer Immobilie auf ein Kind kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erfolgen, selbst wenn die Immobilie noch teilweise durch ein Bankdarlehen finanziert ist. Mit Blick auf die Schenkungsteuer reduziert das übernommene Darlehen die Bemessungsgrundlage, sodass bei Anwendung des Freibetrags von 400.000 Euro pro Kind eine steuerfreie Übertragung möglich sein kann. Doch wie sieht es einkommensteuerlich aus?

Der Fall: 

Zugrundliegt ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24).

In 2014 Manfred hatte Manfred eine Immobilie für etwa 145.000 Euro erworben und teilweise fremdfinanziert. 2019 übertrug er die Immobilie samt dem noch bestehenden Darlehen in Höhe von 115.000 Euro auf seine Tochter Theresa. Der Verkehrswert der Immobilie betrug zu diesem Zeitpunkt 210.000 Euro. Manfred war der Meinung, dass es sich um einen unentgeltlichen Vorgang handeln würde und keine Einkommensteuer anfalle. Dies begründete er damit, dass zum einen kein Geld geflossen sei und dass zum anderen das übertragene Darlehen niedriger war als die ursprünglichen Anschaffungskosten der Immobilie. Somit sei kein Gewinn entstanden.

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Das Problem und seine Begründung:

Das Finanzamt war anderer Auffassung. Es betrachtete die Übertragung des Grundbesitzes als teilentgeltlich und teilte die Transaktion in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil auf. Da der Vater die Immobilie nicht länger als zehn Jahre gehalten hatte, wäre ein Gewinn aus der Veräußerung nach § 23 des Einkommensteuergesetzes steuerpflichtig. Die Frage war, ob die Übernahme der Verbindlichkeiten durch die Tochter als Veräußerung im Sinne des Einkommensteuergesetzes gilt.

Im Urteilsfall betrug der Verkehrswert der Immobilie 210.000 Euro und die übernommene Verbindlichkeit 115.000 Euro, was einen entgeltlichen Anteil von etwa 55 Prozent ergibt. Der steuerpflichtige Gewinn beläuft sich auf 35.000 Euro, ermittelt aus der Differenz zwischen der übernommenen Verbindlichkeit in Höhe von 115.000 Euro und den auf den entgeltlichen Anteil entfallenden Anschaffungskosten von etwa 80.000 Euro (55 Prozent von 145.000 Euro). Da zwischen Anschaffung und teilentgeltlicher Übertragung weniger als zehn Jahre lagen, ist der Vorgang nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts einkommensteuerpflichtig.

Was wir empfehlen:

1.     Wäre die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten worden, hätte die Übernahme der Verbindlichkeit nicht zu einem steuerpflichtigen Vorgang geführt.

2.     Keine Einkommensteuer wäre auch angefallen, wenn die Tochter im Außenverhältnis das Darlehen und die Grundschuld übernimmt, aber im sogenannten Innenverhältnis vom Vater freigestellt wird (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Oktober 2001; III R 60/99). 

Unser Tipp: Bei der Übertragung von belasteten Immobilien sollte die Haltedauer genau geprüft werden. Zudem ist es ratsam, klar zu regeln, wer die Darlehen im Außen- und Innenverhältnis übernimmt.

Und ansonsten?

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