Ist ein 1/2 Miteigentumsanteil an einer Immobilie weniger wert als die Hälfte des Werts des gesamten Objekts?

Der Fall: 

Der Vater von Manfred ist gestorben. Manfred und seine Schwester Helga erhalten testamentarisch jeweils die Hälfte eines Mehrfamilienhauses, dessen Wert insgesamt 1.000.000,-- € beträgt. Ein Fall im „Normalbereich“.

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Das Thema

Manfred weiß nicht so recht, was er mit dem halben Haus anfangen soll. Die gemeinsame Verwaltung ist umständlich, der Verkauf einer halben Immobilie schwierig bzw. nicht möglich (jedenfalls nicht ohne Wertabschlag), außerdem will er seiner Schwester keinen Miteigentümerwechsel zumuten.

Diese Gedanke bringen Manfred aber auf eine Idee. In Anbetracht der Mühen, die mit einem halben Haus verbunden sind, fragt er sich, ob ein halbes Haus wirklich einhalb so viel wert ist wie das gesamte Haus. Er gibt eine Erbschaftsteuererklärung ab und erklärt, dass er der Auffassung sei, sein Miteigentumsanteil sei mit 400.000,-- € zu bewerten (also mit 40% des Gesamtobjekts). Was ist davon zu halten?

Ein Fall aus dem Leben

Mit genau dieser Frage beschäftige sich jüngst das Finanzgericht Münster. Der Kläger hatte die Hälfte einer Immobilie geerbt. Daraufhin ermittelte das Finanzamt im Rahmen des Bewertungsgesetzes für die gesamte Immobilie einen erbschaftsteuerlichen Wert von 270.000 Euro und setzte für den Kläger 50 Prozent an, also 135.000 Euro. 

Der Steuerpflichtige wollte sich hiermit jedoch nicht zufriedengeben. Er nutzte die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert nach Paragraf 198 Bewertungsgesetz nachzuweisen, und ließ vom örtlichen Gutachterausschuss ein Wertgutachten erstellen. Das kam auf einen Gesamtwert von lediglich 150.000 Euro. Dieser Wert wurde vom Finanzamt akzeptiert. 

Doch der Gutachterausschuss ging noch weiter: Er setzte nicht den rechnerischen Anteil am Verkehrswert an, das heißt 50 Prozent von 150.000 Euro, also 75.000 Euro. Vielmehr berücksichtigte er einen Abschlag von 20 Prozent und bewertete den Miteigentumsanteil insgesamt lediglich mit 60.000 Euro. Die Begründung: Miteigentumsanteile seien mit erheblichen Risiken und Einschränkungen, etwa durch die eingeschränkte Verfügungsgewalt verbunden. Aufgrund entsprechender Erfahrungen aus Zwangsversteigerungen hielt der Gutachterausschuss diesen Abschlag für gerechtfertigt. An dieser Stelle widersprach das Finanzamt.

Finale Entscheidung des Bundesfinanzhofs steht noch aus

Gegen die Entscheidung des Finanzamts zog der Erbe vor das Finanzgericht Münster. Dieses kam mit seinem Urteil Ende 2022 (Az.: 3 K 1201/21 F.) zu dem Schluss, dass der Abschlag von 20 Prozent hinreichend begründet sei. Die Revision wurde allerdings zugelassen, da der Bundesfinanzhof zu dieser Frage bisher noch nicht entschieden hat. Ein finales Urteil steht also noch aus. 

Was wir raten?: 

Daher lautet die Empfehlung: Wer Miteigentumsanteile erbt oder geschenkt bekommt, sollte einen möglichen Bewertungsabschlag prüfen und die entsprechenden Bescheide bis zur finalen Entscheidung des Bundesfinanzhofs offenhalten.

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